Simona Barba ci invia 2 dossier urbanistica a Pescara

Simona Barba ci invia il comunicato e gli stralci della documentazione urbanistica acquisiti tramite il suo accesso agli atti:

LO STRAVOLGIMENTO DEL PRG SUL LUNGOMARE SUD DI PESCARA: ALTEZZE, DESTINAZIONI D’USO E PIANIFICAZIONE DOVREBBERO ESSERE PARAMETRI URBANISTICI NON NEGOZIABILI.

La pianificazione e l’urbanistica sono nate per cercare di assicurare a tutti i diritti di vivibilità, cioè l’interesse pubblico nell’organizzazione del territorio; ma a Pescara negli ultimi anni le regole spesso sono state distorte per facilitare gli interessi dei grandi costruttori. Anche la vicenda del Decreto Sviluppo, bocciata da due sentenze, è un chiaro esempio di tale distorsione non legittima.

Le conseguenze sono ampiamente riconoscibili attraverso i “nuovi mostri”, nuove costruzioni spacciate per ristrutturazioni che sono cresciute per la città.

Una sintesi di quanto sta accadendo è perfettamente esplicitata dalla trasformazione in corso nella zona Lungomare Sud.

Sul Lungomare Sud di Pescara sta avvenendo infatti un sistematico e grave stravolgimento del tessuto urbanistico dove interventi di grande impatto, come il futuro Hotel De Cecco e il complesso che si sta costruendo, Pescara Porto, contravvengono palesemente alle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del Piano Regolatore Generale (PRG) e alle normative statali fondamentali, aggirando le procedure di pianificazione previste.

Il filo conduttore di queste operazioni è il tentativo di evitare la complessa e trasparente procedura di variante urbanistica che deve passare attraverso il vaglio delle norme, il dibattito pubblico in Consiglio Comunale e la partecipazione dei cittadini che possono esercitare attraverso osservazioni. Il Legislatore ha deciso questa via proprio per dare trasparenza sull’applicazione delle norme, che al contrario nel caso pescarese vengono eluse, interpretate, fino a ledere i diritti legittimi della cittadinanza.

I motivi di illegittimità comuni ai due casi:

Entrambi gli interventi che qui esamino ricadono in aree strategicamente importanti (Sottozona B7 – Trasformazione Integrale) che il PRG destina a “una completa trasformazione urbanistica finalizzata a realizzare nuovi complessi a cui sono attribuite funzioni strategiche nell’organizzazione urbana” tramite sub-ambiti. Il sub- ambito comune ai due interventi è quello “C” del PP2

Violazione dei Limiti di Altezza massima di 12.3 metri:
- La modifica dei limiti di altezza e distanza dettati dal PRG, in conformità con il D.M. 1444/68, non è un semplice “parametro edilizio”, ma è una tematica d’insieme squisitamente urbanistica, avente la funzione di garantire l’omogeneità e l’ordinato sviluppo del territorio.
- La Giurisprudenza della Corte di Cassazione stabilisce che i limiti inderogabili di densità, altezza e distanza stabiliti dal D.M. 1444/68 hanno efficacia di legge dello Stato.
- Tali modifiche approvate dall’Amministrazione Masci, in quanto sostanziali, richiedevano l’approvazione del Consiglio Comunale in variante al PRG, e non un semplice atti di Giunta.

Mancanza del Piano di Attuazione (Masterplan):
- Il PRG specifica che queste aree (PP2) sono soggette a un Piano Attuativo per i Sub -Ambiti finalizzati a dettare direttive e prescrizioni generali per la riqualificazione dell’intero ambito.
- Il rilascio di titoli edilizi diretti o la parcellizzazione dell’area, come sta avvenendo ora, con l’esplicita richiesta di “Esclusione della redazione di un Masterplan Complessivo” , si traduce in un frazionamento incontrollato del territorio e una perdita dell’unitarietà progettuale degli ambiti strategici, come invece richiesto dal PRG di Pescara, che definisce la necessità di procedere per piani almeno a livello di sub-ambito

Caso 1: Hotel De Cecco

L’intervento, un Piano di Lottizzazione privato, è stato approvato con un procedimento che palesemente aggira le regole:

Violazione Altezza: A fronte del limite massimo di 12,30 metri imposto dalle NTA del PRG di Pescara per la fascia litoranea, il progetto richiede una deroga fino a 36,00 metri, una variazione che la stessa Soprintendenza giudica come “variante significativa di un rilevante parametro urbanistico”.
Irregolarità Procedurale: Il Piano di Lottizzazione (PdL) è stato adottato e definitivamente approvato dalla sola Giunta Comunale. Ma poiché le modifiche all’altezza e la rinuncia al Masterplan e ai Piani di Attuazione dei sub-ambiti costituiscono modifiche urbanistiche, l’atto doveva essere portato in Consiglio Comunale in variante al PRG.

Caso 2: Pescara Porto (PESCARAPORTO Srl / ex Edison)

L’intervento per l’area ex Edison si basa su atti che contravvengono parametri urbanistici fondamentali:

Destinazione d’Uso Illegittima: L’area (Sub-ambito c): Fronte-mare) aveva destinazioni consentite limitate a categorie quali turistico-ricettiva, produttiva-direzionale, commerciale e servizi. La variante rilasciata (Permesso di Costruire n. 024/2024) ha autorizzato il cambio di destinazione d’uso in RESIDENZIALE, un uso escluso categoricamente per quell’ambito.
Classificazione Errata (Nuova Costruzione): Nonostante il permesso di costruire sia stato rilasciato come “ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione”, l’intervento non presenta alcuna continuità con i precedenti capannoni industriali dismessi (ex Edison). L’edificio è radicalmente diverso per corpo di fabbrica, volume, sagoma e destinazione d’uso, e pertanto doveva essere qualificato come Nuova Costruzione.

Nullità Giudiziaria: L’intera operazione era basata sulla Delibera del Consiglio Comunale n. 20 del 09 marzo 2023, sulla quale è stata concessa sia la nuova destinazione d’uso residenziale, sia l’altezza fino a 25m. Ma tale delibera è stata dichiarata illegittima dal TAR il 6 maggio 2024, (n. 145), sentenza successivamente confermata dal Consiglio di Stato (Sentenza n. 00183 del 31/01/2025). Eppure il permesso a costruire è stato firmato il 10 maggio 2024, e non si è proceduto a sospenderlo.

La delibera è stata annullata, ma i mostri sono scappati lo stesso.

Si deve garantire che l’attuazione delle previsioni urbanistiche, specialmente in aree strategiche, avvenga nel rispetto della “visione integrata” e dell“ordinato sviluppo del territorio” come previsto dalla Legge dello Stato, non eludere e far passare nuove costruzioni come ristrutturazioni, piani di attuazione trasformati in semplici permessi a costruire.

A Pescara l’aggiramento delle regole per favorire interventi dei grandi costruttori hanno danneggiato tutti, anche gli stessi addetti del settore edilizio che non trovano più conveniente investire “normalmente” seguendo le regole, magari investendo nelle periferie, perché sbaragliati dai grandi interventi anomali che truccano il mercato. Per questo motivo si sta bloccando la Città, non per colpa dell’urbanistica, ma per l’opacità di un giocatore d’azzardo che punta sempre a cambiare le regole per cercare di vincere o di far vincere qualcuno.

Simona Barba

AVS-Radici in Comune

Pag 7 della Relazione Tecnica Fratelli De Cecco

SCHEMA SINTETICO DIVISO PER I DUE CASI, L’HOTEL DE CECCO E PESCARA PORTO. Entrambi gli interventi ricadono nella Sottozona B7: Trasformazione Integrale del PRG, nell’ambito PP2, sul Lungomare Sud di Pescara.

La legalità urbanistica violata

SCHEMA SINTETICO DEGLI INTERVENTI

Caratteristica	1. Caso Hotel De Cecco (F.lli De Cecco di Filippo S.p.a.)	2. Caso Pescara Porto (PESCARAPORTO Srl / ex Edison)
Ubicazione	Lungomare Sud di Pescara, tra Caserma Guardia di Finanza e Fondazione Papa Paolo VI.	Lungomare Papa Giovanni XXIII, in prossimità del porto turistico (Area ex Edison).
Zona PRG	Sottozona B7 – Trasformazione Integrale (sub-ambito c): Fronte-mare.	Sottozona B7 – Trasformazione Integrale (sub-ambito c): Fronte-mare.
Atto Urbanistico	Piano di Lottizzazione (PdL) privato, parte di un progetto di pianificazione unitaria.	Permesso di Costruire (PdC) n. 024/2024 in variante, basato sulla Delibera C.C. n. 20/2023 che modifica la C.C. n. 163/2017.
Superficie Area	10.752 mq complessivi (di cui 4.964 mq proprietà De Cecco).	Circa 9.800 mq (particella n. 2538).
Destinazione d’Uso	Realizzazione di un fabbricato turistico-ricettivo di altissimo livello (cat4*s).	Demolizione e ricostruzione di fabbricati A, B e C. Ultima variante: cambio di destinazione dei fabbricati B e C da terziario-direzionale a Residenziale.
Altezza Massima	Richiesta deroga per raggiungere 35,63 m (11 livelli) o 36,00 m.	Edifici B e C a ml. 22,30 (7 piani fuori terra).
Limite PRG	L’altezza massima in fascia litoranea (50 m dal ciglio stradale lato monte) è 12,30 m.	L’altezza massima in fascia litoranea è 12,30 m.
Deroghe Richieste/Applicazione	1. Esclusione Masterplan su aree portuali. 2. Deroga Altezza massima (da 12,30 m a 36,00 m).	L’intervento ha beneficiato di norme della Delibera C.C. n. 20/2023, che ha consentito l’integrazione di destinazioni produttive con la residenza in zona B e C, quindi la variazione di destinazione in ABITAZIONI. Deroga altezza.
Organo di Approvazione	Giunta Comunale (Delibera n. 247/2023 di adozione; Delibera n. 729/2023 di approvazione).	Dirigente SUE (Permesso di Costruire n. 024/2024). Basato su Delibera C.C. n. 20/2023.
Controversie Urbanistiche	La deroga all’altezza è una variante urbanistica (non solo edilizia) che richiede l’approvazione del Consiglio Comunale in variante al PRG, non della Giunta. Il piano di attuazione del sub-ambito C è previsto dalle NTA per una “visione integrata” dell’area strategica.	L’area richiede un Piano Attuativo/Masterplan, e il PdC diretto è un “frazionamento incontrollato del territorio”. L’intervento è una nuova costruzione, non una “ristrutturazione edilizia” (mancanza di continuità con l’ex Edison).
Pareri Enti Esterni	ARTA ha ritenuto che l’altezza a 30 metri costituisca un “impatto aggiuntivo significativo” e una “ulteriore rottura del paesaggio” che richiede approfondimenti. Soprintendenza ha definito la proposta una “variante urbanistica” e ha richiesto la Valutazione Ambientale Strategica (VAS), poiché modifica un “rilevante parametro urbanistico” e può innescare sviluppi similari.	La controversa Delibera C.C. n. 20/2023, che ha permesso il cambio di destinazione in residenziale è stata dichiarata illegittima dal Consiglio di Stato (Sentenza n. 00183 del 31/01/2025), comportando l’annullamento del titolo edilizio.
Elementi di Design/Impatto	Fabbricato a sviluppo verticale allineato con la Fondazione Papa Paolo VI. Include uno spray-park ellittico pubblico e un sistema di dune artificiali (bio-morfologia) sul fronte mare. La Soprintendenza ha notato che il recupero delle visuali verso il mare (prolungamento Viale Vespucci) è inficiato dalla presenza degli stabilimenti balneari esistenti.	Tre nuovi edifici (A, B, C) al posto di capannoni industriali. Gli edifici B e C sono a sette piani. Volumetria totale di progetto: mc. 19.970,32.